Hrvatska je u 2011. godini raspolagala s 852,4 tisuće stalnih ležajeva u registriranim komercijalnim smještajnim objektima, od čega u hotelima 13%, kampovima 25%, ostalim kolektivnim kapacitetima 13% te kućanstvima 49% (DZS, 2011). Iz te posebnosti hrvatskog turizma proizilaze i dvije paradigme. Prva paradigma je da iako je najveći broj smještajnih jedinica u Republici Hrvatskoj (RH) u privatnom smještaju, gotovo 50%, period popunjenosti privatnog smještaja je najmanji u odnosu na ostale smještajne objekte i iznosi svega 13 %. Druga paradigma je u tome da za ovakav fenomen hrvatskog turizma ne postoje sustavna istraživanja. Većina istraživanja vezana za kvalitetu usluge i namjeru turista za ponovnim dolaskom i njihovu preporuke drugim turistima u RH rađena su na hotelskom smještaju. Istraživanja na ovu temu korisnika privatnog smještaja gotovo da i nema.
Sama činjenica da oko 50% ukupnih smještajnih kapaciteta u RH otpada na privatni smještaj, pridaje ovom istraživanju veliki značaj. Najveći problem koji se javlja u sektoru privatnog smještaja je sezonalnost poslovanja i mala iskorištenost kapaciteta. Prema državnom statističko zavodu RH za 2011. godinu, prosječna popunjenost svih smještajnih kapaciteta iznosila je 64,6 dana. Turisti su, u prosjeku, u Hrvatskoj boravili 5,3 dana. Najveću popunjenost smještajnih kapaciteta imali su hoteli i aparthoteli sa 169 dana (4 dana više nego prethodne 2010. godine), a prosječni broj dana boravka turista iznosio je 3,6 dana. Za razliku od hotela popunjenost u privatnom smještaju iznosila je 46 dana što iznosi svega 13% . Iako ta stopa od 2008. godine kada je iznosila 41 dan bilježi stalni rast, ona je pokazatelj da nešto u sektoru privatnog smještaja ne funkcionira kako treba (DZS, 2011).
Po kapacitetu 113.458 kreveta u privatnom smještaju Splitsko-dalmatinska županija je na prvom mjestu u RH (HGK, Županijska Komora Split, 2011). Usluge smještaja nude se u sobama za iznajmljivanje, apartmanima, studio apartmanima i kućama za odmor koji raspolažu sa 113.458 kreveta i u ukupnoj smještajnoj ponudi županije sudjeluju sa 73,2%. U privatnom smještaju čak 70% kapaciteta čine objekti sa 3*, samo 2% sa 4* i neznatnih 0,06% sa 5* što nam govori o srednjoj kvaliteti privatnog smještaja. Najveći broj pružatelja usluga u ovom segmentu ponude su građani-iznajmljivači u domaćinstvu, njih 12.912 – dok je obrtnika i trgovačkih društava tek 851. Prosjek broja postelja po iznajmljivaču je 8, a po obrtniku odnosno trgovačkom društvu je 17 stalnih postelja. U 2011. godini broj građana – iznajmljivača se povećao za 8% ( 936 više nego u 2010.god. ), broj obrtnika i trgovačkih društava se povećao za 13,5% ( 133 više nego 2010. ). Popunjenost privatnog smještaja u Splitsko-dalmatinskoj županiji ne odskače od hrvatskog prosjeka. Zbog svoje brojnosti privatni smještaj predstavlja veliki potencijal za razvoj turizma u Splitsko-dalmatinskoj županiji, ali preduvjet za to je povećanje popunjenosti sa sadašnjih 46 na 90 dana to jest sa 13% na 25%. Rezultati koje postiže hotelska industrija trebali bi biti smjernica za privatni smještaj kako postići veću iskorištenost i zaradu po jedinici smještaja. Najbolje tržišne rezultate u 2010. su ostvarili hoteli s 5 zvjezdica – godišnju zauzetost od 40% i prosječno ostvarenu cijenu sobe od 111 eura. Prosječne dnevne cijene opadaju s kategorijom hotela, dok istovremeno zauzetost ostaje ista ili blago raste. Hoteli s 4 zvjezdice ostvaruju 40% zauzetosti i 67 eura prosječnu cijenu po sobi, a hoteli s 3 zvjezdice realiziraju zauzetost od 42% i prosječnu cijenu od 53 eura po sobi. Ovi rezultati su u velikoj mjeri posljedica povećanja kvalitete hotelskog smještaja i popratnih usluga.
Budući da RH ima čak 49% smještajnih kapaciteta u privatnom vlasništvu, budućnost razvoja turizma u RH leži u podizanju kvalitete jednog dijela i transformacije drugog dijela privatnog smještaja u male obiteljske hotele sa 4 i 5 zvjezdica. Od brojnih problema u podizanju kvalitete privatnog smještaja mogli bismo izdvojiti tri problema koja izviru iz vlastite prakse (u svojstvu voditelja putničke agencije) autora ovog rada sa građanima-iznajmljivačima. Niska razina profesionalnosti u obavljanju poslova pružanja usluga u privatnom smještaju, birokratske prepreke u vidu dobivanja potrebnih dozvola i dobivanja povoljnih kredita banaka te sama skupoća procesa dobivanja više kategorije. Naime, ako se građanin-iznajmljivač odluči za ulaganje u svoj objekt i proširenje njegovih kapaciteta i popratne ponude morat će ponovno kategorizirati i već postojeće smještajne jedinice. Kategorizacija se plaća po kvadratnom metru i za onog tko ima više od 10 smještajnih jedinica to predstavlja iznimno veliki trošak. Uz ovaj problem a i prethodno navedene probleme veliki broj građana-iznajmljivača smatra neisplativim ulaganje u podizanje kvalitete svojih smještajnih jedinica i odustaje u samom startu. Iako se radi o nereprezentativnom uzorku na malom broju građana-iznajmljivača, ostatak građana-iznajmljivača vjerojatno ne odskače puno od toga. Osnova za takvo mišljenje proizlazi iz činjenice koju smo prethodno naveli, a to je da 70% smještajnih jedinica u privatnom smještaju je kategorizirano sa 3 zvjezdice. Međutim i tu u samom procesu kategorizacije postoji problem u velikim razlikama između smještajnih kapaciteta sa istim brojem zvjezdica. Također iz prakse rada sa građanima-iznajmljivačima na malom uzorku, mišljenja smo da broj zvjezdica ne prati kvalitetu smještajnih jedinica.
Ministarstvo turizma RH kako bi pokušalo riješiti ove probleme je u svom glavnom planu i strategiji razvoja turizma RH do 2020. godine iznijelo određeni broj mjera u cilju povećanja kvalitete usluga jedinica privatnog smještaja. Te mjere se odnose na:
1. usporavanju a po mogućnosti i zaustavljanju širenja privatnog smještaja,
2. uvođenje jasnih pravila i procedura kao preduvjeta za provođenje kvalitativne diferencijacije objekata privatnog smještaja,
3. poticanje složenih turističkih proizvoda na razini destinacije,
4. provođenje niza različitih edukativnih aktivnosti posebno krojenih za privatne iznajmljivače u cilju njihovog dodatnog obrazovanja i boljeg razumijevanja brojnih međuovisnosti turističkog privređivanja,
5. uvođenje financijskih poticaja kojima će se (diferencirano i ciljano) stimulirati ponajviše privatni iznajmljivači registrirani kao obrt i/ili tvrtka, ali i najkvalitetniji objekti privatnog smještaja (npr. vile), odnosno fiskalnih mjera kojima će se destimulirati poslovanje onih vrsta privatnog smještaja koji nemaju tržišnu perspektivu.
